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    城市片區綜合開發及共有產權房助力高質量發展與高品質生活
      發布時間:2022-11-11 10:31   來源:城市怎么辦

    鐵路及軌道交通TOD與公園城市社區EOD在推進城市片區開發走向高質量發展方面取得突破,為探索共有產權住房讓各類人才等“城市夾心層”高品質生活奠定了扎實基礎。

    2022年11月4日,由杭州城研中心浙江省城市治理研究中心主辦的中國城市學年會、浙江省國土空間規劃學會“城市片區綜合開發論壇”成功舉辦。本次論壇也是浙江省國土空間規劃學會城市綜合開發專業委員會年會,中國電建集團華東勘測設計研究院有限公司、中鐵第五勘察設計院集團有限公司、杭州城市學研究會聯合主辦,杭城實驗室(杭州城研中心-華東院智慧城市CIM實驗室)等單位承辦。

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    本次論壇以“站城一體的TOD與水城融合的EOD”為主題,邀請來自北京、上海、杭州、寧波、溫州等地專家學者以線上線下相結合方式參會,浙江大學公共管理學院學術委員會主任、浙江省規劃學會城市綜合開發專委會主任吳宇哲教授和杭州城研中心研究一處處長、省規劃學會城市綜合開發專委會秘書長李明超研究員先后主持。

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    No.1 城市高質量發展對

    國土空間尺度提出新要求

    中國城鎮化促進會黨委副書記、副理事長、研究員楊子健發表了題為《黨的二十大開啟中國高質量發展實現中國式城鄉現代化新征程》的主題報告,他認為黨的二十大報告提出,高質量發展是全面建設社會主義現代國家的首要任務,在城市這一塊推進以人為核心的新型城鎮化,加快農業轉移人口市民化,以城市群、都市圈為依托,構建大中小城市協調發展格局,推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。黨的二十大提出“以城市群和都市圈發展帶動形成大中小城市創新梯次發展新局面”,通過目標導向帶動整個城市群的發展。

    華東師范大學經濟與管理學部教授黃忠華教授在《產業用地高效配置與城市高質量發展》報告中表示針對產業用地高效配置與城市高質量發展的復雜關系提出,促進產業用地高效利用要著重解決幾大關鍵性問題,一是從集聚中走向節約融合,二是為效率而競爭,三是在開放中融合,四是從綠色化發展轉型,五是協同融合。

    中國電建集團華東勘測設計研究院有限公司城市規劃研究院副總工程師,高級工程師張瑩瑩在《從設計藍圖到落地實施的片區綜合開發規劃實踐》報告指出,實施型規劃其實要具備四大核心能力,一是規劃編制可能要從原來的條塊分割到多專業融合,二是要依托數字化的能力,通過數字化來決策我們的方案,三是要從商業模式上創新,四是全過程規劃的能力。

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    中國聯合工程公司規劃院副總工任杰發表了題為《全過程咨詢視角下的片區開發實例探討》報告,他認為新時代新的城市更新要走向場景化、長周期和可持續,片區開發并不是學術概念,而是市場概念,它的界定其實就是一個城市片區。綜合性營商環境是城市開發的產品,它講求一級開發作為主要收入來源,最后實現收支平衡,并可持續運營下去,片區開發無疑是城市更新和鄉村振興的重要類型。

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    上海濟邦咨詢合伙人、董事,濟邦世安CEO,國家發改委、財政部PPP專家庫首批成員李競一在《片區綜合開發投融資模式及創新實踐》中認為,真正的城市更新是通過一種投融資模式打造形成一個商業邏輯,讓需求邏輯和產品邏輯能夠匹配起來,在評級開發中常用的一些策略,統籌規劃、整體授權,來規避隱性債務,滾動開發、封閉運作、自求平衡等等。每個片區開發項目的模式都不盡相同,在基本融資模式基礎上根據不同的政策要求,要設計不同的融資方式,進行靈活化的操作。

    No.2 TOD引領城市片區

    綜合開發走向站城一體

    中國城市和小城鎮改革發展中心總工程師、國土產業交通規劃院院長張國華發表《【產·站·城】一體化發展的新邏輯·新認知·新行動》主題演講,他認為當下城市化的邏輯是產業和資本跟著人才走,人才跟著公共服務和生態環境走,未來新的邏輯應該是城市新的空間優化,以我們的科技創新、生產性服務業、公共服務業加產城融合加TOD,對應的基礎設施,應該是機場、高鐵、軌道和我們的街區。我們外圍地區的產站城一體化的發展需要轉變過去以住宅開發為核心的思維,公共服務和服務業不是配套,而是真正的價值杠桿。產、站、城一體化發展的新邏輯是需要如何引入市場的力量協同去引導高品質的公共服務以及如何讓市場在產、站、城一體化中發揮決定性的作用。

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    北京大學-林肯研究院城市發展與土地政策研究中心主任,教授劉志做了《理想與現實之間:我國TOD實踐中的容積率問題探討》的報告,他對我國TOD發展上遇見的容積率問題提出建議:一是建議軌道交通的城市編制TOD戰略規劃,確定各種功能,尤其是中低收入階層的住房功能,把這個軌道交通公共投資帶來的可達性效益更多分配給中低收入的群體。二是建議控制性詳細規劃針對TOD項目設定強制性的最低容積率指標和建設性的最低人口密度指標,以保證充分利用軌道交通帶來的可達性。三是TOD規劃與設計應該首先體現項目所能發揮長期的社會經濟功能作用,不應為了軌道建設融資而忽略TOD社會經濟功能作用,四是采用多合同開發的模式,加強TOD的規劃保證其完整性。

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    浙江大學城鎮化與空間治理研究中心主任,浙江省規劃學會城市綜合開發專業委員會主任,教授吳宇哲演講了《城市站城一體開發的“三生”空間塑造:案例和啟示》報告,他認為未來的站城一體化可以從三種模式考量:一是直接建地鐵物業;二是用類似輕鐵環線的方式讓它做更大范圍的服務;三是把軌道交通和其他交通對接起來,利用停車換乘的模式做更大的站城一體化的開發。不要把站城一體化的概念局限于地鐵物業這一種,而應是可在更大范圍內拓展的片區綜合開發方式。

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    中鐵五院城市片區開發與未來社區規劃所副所長祝小濤通過《城市片區綜合開發的發展和規劃實踐》報告認為,關于片區綜合開發,讓開發更加具有綜合性,可能由一家開發商甚至多家開發商綜合來運籌、政府來主導,這樣的開發模式能夠讓開發有序推進、可持續發展,同時片區綜合開發也是各類推動新型城鎮化的一個重要模式,片區開發是支持對于新型城鎮化的一個模式,同時也是現在各類央企,包括國有企業爭相去推進的一種模式。

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    No.3 EOD引領城市片區

    綜合開發走向水城融合

    西溪濕地生態文化研究中心副主任劉想在《水城融合 城市因濕地更美好——杭州西溪國家濕地公園保護發展案例介紹》報告中指出,西溪國家濕地公園成功在于找到了“保護與利用相結合的平衡點”,探索了“人與自然友好相處的和諧度”,以城市公園等生態設施為導向進行POD開發。以濕地公園為“玉”,以濕地周邊區域為“金”,通過“賦金于玉”實現“金玉成碧”,統籌生產、生活、生態三大空間布局,形成“金鑲玉”組團化發展方式,實現城市價值的復合化和城市功能的集約化發展。

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    浙江省建筑設計研究院規劃設計院胡適人做了《繪就“新時代富春山居圖”—— 水城融合視角下的杭州城鄉風貌整治提升與管控路徑》報告,他指出城鄉風貌整治要實現“三跨”(跨流域、跨城鄉、跨區市聯動,形成城鄉融合、城旅相間的組團發展,基于每個風貌分區依托一類特定的自然風景,特別是山水城關系的特點,去塑造對應的城鄉風貌,以此突破現有的行政區劃束縛,從而展現完整的統一畫卷意向。

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    浙江省城鄉規劃設計研究院空間規劃與國土治理分院副院長董翊明演講了《水城融合的道與術——以濱水風貌區整治提升為例》報告,他認為水城融合離不開頂層設計,也離不開創新設計,中國式現代化的過程就是人與自然高水平融合的過程,水只是其中一個自然的元素。以水為例,更好地融合自然和社會之間的關系,人與自然融合的關鍵,就在于城市與山水的融合。相當于把水做成自然的公共品來推進發展,先把水周邊的環境治理好,再發展水周邊的新城或新區。

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    No.4 城市片區開發后的住房保障:

    共有產權房

    論壇交流討論環節議題為“城市開發后的安居保障——以共有產權房為例”,對當前房地產形勢變動周期下的共有產權住房發展起源、模式、可執行性方案、共有產權住房的定位、地方政府的積極性、房企的參與度、公平分配、日常監管等多個議題進行探討。

    杭州城研中心研究一處處長、省規劃學會城市綜合開發專委會秘書長李明超研究員認為,城市片區綜合開發的生命力在于有機植入TOD、EOD導向高契合度的未來社區,探索構建產業社區的新型發展空間載體。規劃編制應在城市社會類基礎設施范疇的基礎上,整合嵌入“未來社區”“特色小鎮”“產業園區”等新空間、新載體、新功能的基本單元,構建一種立足當前、面向未來的空間邊界清晰、三生融合路徑可行、城市基礎設施完善的功能復合式新型社區。要遵循“人城產”“路產城”“園產城”邏輯,正視從城市空間拓展和產業提升的現實發展需要,以未來社區聚人引流,塑造功能布局均衡、產業特色鮮明、空間尺度宜人、人城境業和諧的公園城市形態。要聚焦人文化、開放式、復合型、低密度、空間美、包容性、高智能、有韌性,努力將社區建成強大而包容的高品質生活宜居地,打造成為年輕人喜愛又買得起房、消費體驗好的理想家園。從產業社區培育角度考慮,共有產權住房能否成為片區綜合開發后的住房保障主力模式需深化研究。

    華東師范大學經濟與管理學部黃忠華教授提出,從國際上看,共有產權住房最早始于20世紀80年代的英國,經過40年的實踐發展 已較為成熟完善。英國共有產權住房主要針對有一定購房能力,但又難以憑借自身能力在市場上購房的部分人群而設計的一種可部分和分階段購買住房產權的方式,它介于租賃型住房(包括市場化租賃房和保障性的社會租賃房)與售買型住房之間,因而被稱為“中間產權住房”。英國共有產權住房的啟示體現在,一是利用共有產權住房重塑住房保障體系,二是利用共有產權圓夾心層的住房夢,三是利用共有產權增強保障性住房流動性,四是利用共有產權來實現住房保障建設管理的社會協作,五是利用共有產權提升住房保障效率。

    中央財經大學管理科學與工程學院易成棟教授認為,近些年來,國家多次提出要在人口凈流入的大城市發展共有產權住房。如今,在北京、上海、廣州等一線城市,共有產權住房已經從政策走向了市場。然而很多城市共有產權住房銷售出現了冷熱不均,郊區愁賣,城區要搶。此外,不少共有產權住房的申購人面臨行政區域與戶籍等方面的限制,有需求卻無房可買。為了解決這部分購房者尤其是“新市民”群體的購房困境,很多城市已經在政策層面上開始了新的探索。從原來的戶籍人口,加上了覆蓋非戶籍人口的新市民,實際上是讓非戶籍的新市民在城市安居樂業,為這個城市的發展做出更大的貢獻。在共有產權住房的政策實施過程中發現,共有產權住房的界定尚未明確,分配方面如何確保公平合理?地方政府在共有產權住房中的積極性如何?開發商在其中的角色定位及積極性如何?都是需要深入研究的問題。

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    浙江工商大學經濟學院副院長毛豐付教授認為,共有產權住房某種程度填補了經適房和限價房的短板,更多是面向城市兩頭不靠的夾心層住房保障問題。由于每個城市的情況不一樣,住房的可支配能力差別非常大,房價收入比的關系決定了這個夾心層所處的比例以及承受能力其實是不一樣的,而且隨著經濟的波動,會有很大的變化。想對共有產權住房本身做一個精準定位,或者希望它是非常穩定的做法,其實是非常難的。在考慮共有產權住房本身這個問題時,可能還沒有它在整個社會體系當中引起的問題更多,所以要綜合性考慮一些問題,它跟土地制度、教育制度等聯系在一起。需要有共有產權住房的地方,都是經濟特別發達,對效率追求非常高的地區。

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    浙江工商大學公共管理學院副院長苑韶峰教授認為,共有產權住房等保障房在法律方面并沒有統一規范,包括共有產權、共有產權住房、共有保障房、共有產權保障住房等多個叫法,統一法律上的叫法也是亟待考慮的問題。共有產權之后,就有了租金收取,可以在租金收益分配上進行研究,在介于市場租金與公租房收益之間取一個賦值。另外,在需要涉及社會公平及其他方面的問題的要探究監管問題,在融資上可以做證券化模式,既能解決資金不足的問題,也能實現對特殊群體的住房保障。

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    溫州市機關事務管理局副局長、注冊城市規劃師黃偉龍認為,共有產權在法律上帶來諸多界定性的問題,實際操作起來存在很多法律問題,也增加了操作的繁瑣性。共有產權住房還會帶來一個問題,政府或公司大量持有之后,政府要派人管理,一旦這個房子存在安全問題,產權共有的持有人要不要承擔相應的法律責任?這些問題還待于在法律層面進行解決,包括在制度層面上也要進行解決。

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    供稿:溫寒

    審核:李明超

      作者:  編輯:陳俊男
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