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    工業園區有機更新的新趨勢
      發布時間:2022-10-26 09:48   來源:城市怎么辦

    工業園區是區域產業發展和經濟增長的重要空間載體。美國城市規劃理論家劉易斯 ? 芒福德在《城市發展史》中強調“城市的主要功能是化力為形,化能量為文化,化腐朽為活生生的藝術形象,化有機的生命繁衍為社會創新”“如果城市的增長無法被控制,那么城市終將毀滅”。工業園區轉型升級對城市經濟可持續發展、空間特色塑造、資源效益提升和綜合環境改善有非常重要的意義。本文在梳理國內外工業園區更新典型案例的基礎上,對工業園區有機更新,提出了相關建議。

    一、傳統工業園區更新勢在必行

    隨著新型城鎮化和工業化的發展,傳統工業園區自身潛在的一些問題逐漸顯現。其一,空間布局“碎片化”、生產環境較差、設施配套不足、廠房利用效率低下等問題,導致園區綜合效益低,難以支撐逐漸攀升的綜合成本。其二,產業定位模糊,園區同質化現象嚴重,園區原有的功能定位和性質不再適應所處地段的土地價值。大多數工業園區以傳統產業為主,技術迭代和產業轉型升級緩慢,無法適應新的城市發展環境和市場競爭,與區域發展需求不相匹配,成為高質量發展的包袱。因此,如何對舊工業園區科學定位與重構,是當前工業園區有機更新的關鍵。其三,互聯網及數字化沖擊,傳統工業園區運營模式亟待變革。主導產業、主要業態、運營模式滯后于數字化發展,需要通過物聯網、云計算、大數據等技術,實現運營管理精細化、功能服務信息化和產業發展智慧化。

    二、國內外典型案例

    01 深圳

    全至科技創新園:國內第一個“工業上樓”項目,打造現實版“摩天工廠”

    全至科技創新園前身是茅洲山工業區,占地面積近3萬平方米。原有產業能級不足,企業規模偏小,缺乏核心技術和知識產權。深圳寶安區政府以推動工業上樓,挖掘存量土地價值潛力,破解土地緊缺問題,應對產業升級挑戰。

    (1)工業上樓

    工業上樓的概念緣起于新加坡解決城市土地問題。上世紀80 年代,新加坡出現了一批“堆疊式廠房”應對城市土地資源極其緊缺的情況。后期由于整體產業轉向知識型產業,新加坡的“工業上樓”也隨之轉為集制造和研發于一體的新型科技園區。

    國內,工業上樓主要是指讓企業在高層樓房中進行工業生產的新型產業空間模式,提升樓宇的容積率,建設高度超過24 米,或者樓宇樓層數達到6 層及以上的工業廠房,重點吸引以信息技術為核心的高端制造業,具有“精密小輕”、高環保、低能耗的特點。

    (2)建筑綜合體

    園區按照“廠房+寫字樓”復合標準建設23層的全至科創大廈,樓層高度增至99.8米,層高4.2米,打造一個集研發辦公、高端生產、生活配套于一體的產業綜合體,工業空間面積也從原先的5萬方拓展至15.5萬方。

    (3)產業導入

    確定機器人和智能裝備為主導產業,重點培育機器人、智能裝備、生物醫療設備、穿戴式智能設備、物聯網、移動智能終端、工業4.0 等行業。據統計,園區入駐中小微科技型企業160多家,集聚高端人才近三千多人,目前園區招商入駐率已達90%,且入駐園區的智能制造產業集聚度高達85% 以上。

    園區財政支持補貼吸引產業集聚。作為政府認定的科技孵化器,符合條件的企業可申請政府的無償資助、補貼、獎勵等,進一步提升對高端產業的吸引力。

    (4)踐行“職住平衡”理念

    生活配套設施完善,保障發展環境。園區包括一棟23層科創大廈、3棟5層研發辦公樓、1棟人才公寓、1棟綜合配套樓, 配有會議中心、美術館、員工食堂、咖啡店、書吧、籃球場、商業街、人才公寓等配套設施。

    02 北京

    首鋼老工業區(北區):新時代首都城市復興新地標

    首鋼老工業區北區位于長安街西延線北側,緊臨永定河,背靠石景山,具有獨特的區位、歷史和資源優勢。首鋼始建于1919年,為支持2008年北京奧運會作出搬遷決定,主廠區于2010年全面停產。隨著2015年底北京冬奧組委宣布落戶首鋼,首鋼北區成為新首鋼地區先期啟動區域,開始全面更新轉型發展,統籌解決土地資源利用、環境污染治理、工業遺存保護、員工就業安置、轉型發展動力等多重問題。該項目以打造“新時代首都城市復興新地標”為目標,推動文化、生態、產業和活力的全面復興。

    (1)整體統籌謀劃

    發揮單一實施主體、大規模整體連片更新的優勢,實施整體性保護開發;創新“政府主導、智庫支撐、企業推進”工作模式,院士領銜,強化整體風貌保護引導;率先實施“多規合一”,統籌控規專項、分區深化和重點項目設計,一張藍圖干到底;搭建“首鋼規劃設計與實施管理協作平臺”,市領導牽頭成立建設領導小組,從規劃編制到具體實施全程引導更新改造。

    (2)重大活動帶動

    借勢冬奧全面提升城市綜合承載能力,增強綜合服務軟實力,提升區域轉型活力。緊抓冬奧契機,加速落地實施一批重大項目,積極推動冰雪運動、極限運動等“體育+”產業及相關配套服務業發展,引進和培育一批國際體育機構和企業,推動體育與文化、科技融合發展;通過國際重大賽事和“首店”“首發”“首秀”活動的舉辦,全面提升老工業區轉型城市綜合服務商所必須具備的接待、組織、運營等綜合服務能力。

    (3)以“?!倍ā敖ā?/strong>

    堅持工業遺存保護優先,堅持“能保則保、能用則用”,分層分級保護利用工業遺存;引入企業承諾制,創新工業建構筑物改造審批模式;研發應用新技術新方法,修舊如舊,推動特色空間功能轉換。

    (4)功能復用

    強化內外連通,暢通區域微循環,提升設施銜接和城市治理水平;推行數字化、智慧化治理,建設5G示范園區;完善商業商務配套設施,優化公共服務布局,打造城市功能重要承載區,進而推動“廠區”“園區”向“社區”“街區”轉變。

    (5)綠色低碳轉型

    傳承山、水、工業遺存特色景觀體系,大力拓展綠色空間,形成整體特色風貌,營造“兩湖一山”的首鋼山水格局,改造管廊建成空中休閑設施,依托永定河左岸建成北京冬奧公園,縫合老工業區與濱水空間;推廣工業建筑綠色改造,自主創新開展建筑垃圾循環利用。

    03 蘇州

    新虹產業園:老舊廠房“改造+新建”

    蘇州新虹產業園位于原虹光精密廠房。據悉,原虹光精密廠房項目總建筑面積3.1萬平方米,建筑距今已有20余年,載體大部分空閑,土地利用率僅40%,屬于用而未盡的低效產業用地。為加強低效產業用地整治,2019年10月,蘇州工業園區城市重建公司收購了項目資產,開展老舊廠房改造與閑置地塊新建工作。

    (1)“改造+新建”,提高土地利用效率

    項目堅持“改造+新建”雙管齊下,秉承“修舊如舊、整舊如新”理念,將原大盒子廠房結構打開,塑造開放、通透的內景中庭,同時優化廠房面積分割,滿足新型高科技企業需求。經打造后,項目總建筑面積達9.2萬平方米,容積率由原0.48提升至1.5,土地利用率提升200%,載體總量達到原體量的300%,全面實現空間盤活和產業升級。

    (2)“精致+精細”,打造便捷服務配套

    在滿足經營性配套面積不超過總計容面積4%且不超過5000平方米的前提下,深入研究導入產業人才對配套服務的新型多元化需求,合理配置智慧餐廳、便利超市、咖啡烘焙等品質化商業配套,為入園企業提供可靠的軟硬件支撐。

    (3)“存量”變“增量”,快速導入新興產業

    新虹產業園已引進了10家上市及擬上市企業,并與醫療器械和精密制造行業的頭部企業簽約。目前,新虹產業園年租金收入約4500萬元,全面達產后年產值將超10億元,畝均稅收超100萬元,吸納超3000名高端人才。

    04 上海

    力波中心:產城融合綜合體

    力波1987創意園位于益梅路91號,廠區面積12.5萬平方米,其所處地塊是力波啤酒廠原址,前身最早可追溯至1982年成立的上海益民啤酒廠。2016年,在環保理念日趨強化的時代背景下,釀酒帶來的工業排放物成為企業發展的巨大瓶頸,宣布正式停產。同時,順應閔行區及梅隴鎮產業轉型升級需求及城市更新發展趨勢,作為項目轉型發展的主體,深城投轉移了力波啤酒的傳統生產業務,并對力波啤酒廠地塊啟動項目轉型改造。

    (1)保留品牌記憶

    力波項目建筑面積30萬平方米,改造分為東、西兩個地塊開發。西地塊的改造更側重保留力波啤酒廠的原始面貌,像煙囪、麥芽倉、鍋爐房等力波老酒廠的標志性建筑物。在大煙囪邊上,將當年鍋爐房改造為力波1987精釀體驗館,將一度淡出視野的力波啤酒從上海人的記憶中帶了回來,使其成為網紅級的打卡地。

    (2)聚焦文創產業集群

    多功能業態空間齊聚園區,彰顯著懷舊和現代共舞、展示與互動交相輝映、富含活力的人文氣息。力波園區位于閔行區人工智能發展區及北部藝術科技展示區的核心位置,由華東理工大學藝術設計與傳媒學院、力波1987文化創意園和梅隴鎮人民政府三方共同打造的環華理工業設計創新中心也坐落于此。

    (3)打破社區“邊界感”

    項目東地塊經拆除重建,形成了涵蓋獨棟花園總部辦公、商業街區、購物中心、租賃式住宅以及公園綠地等為一體的城市綜合體,形成居住、生活、商務、休閑娛樂之間的互通互聯,可填補附近商業空白,有效滿足周邊群眾生活娛樂需求。此外,增加的開放式綠地,規劃有花海、跑道、廣場等功能空間,將作為梅隴公園的延伸與擴展,共同形成周邊市民的公共活動空間,提升整個地區的生態品質。

    05 德國

    北杜伊斯堡景觀公園:后工業景觀公園的經典范例

    北杜伊斯堡景觀公園原址是煉鋼廠和煤礦及鋼鐵工業,因污染嚴重于1985年廢棄,在對其拆除還是保留的熱議與掙扎之下,最終工業遺址得以保留,并被賦予了新的功能,于1994年正式對外開放。

    (1)強調工業文化價值

    保留廢棄工業場地及各類設施。對原工業遺址的整體布局骨架結構以及空間節點、構成元素等進行全面保護。對場地各類要素進行結構分析的前提下,使舊廠區的整體空間尺度和景觀特征在景觀公園構成框架中得以保留和延續。

    (2)綜合利用

    通過對場地上各種工業設施的綜合利用,使景觀公園能容納參觀游覽、信息咨詢、餐飲、體育運動、集會、表演、休閑、娛樂等多種活動,讓公園在充分傳承歷史文化價值的同時,更彰顯其在現代社會中的現實意義及其對社會經濟發展的作用。

    三、啟示

    工業園區的更新,伴隨著城市定位、產業發展、人民生活需求的不斷更迭,在不同階段有著不同的方向與模式。結合工業園區發展現狀和新的發展要求,本文提出了以下4點相關建議。

    1.土地集約利用,實現存量突破

    通過優地優用,合理推進“工業上樓”,適度提高園區容積率、廠房建筑高度,打造新型都市工業,一方面促進立體化產業空間的高度集成,促進相關產業集聚發展,企業間上下游相互配套,利于推動發展特色產業集群;另一方面,借助垂直增效,提升單位用地上的產業承載力,提高畝均產值和稅收。

    2.打造建筑綜合體,實現功能突破

    以“建筑綜合體”為抓手,提高空間兼容性,多功能融合,實現功能突破。推動園區功能從單一的“產業功能”向“產業生態、自然生態、社會生態”三維功能系統突破,提供更多城市綜合服務。另外,工業園區更新應注重打造文化軟實力,充分考慮園區歷史與文化特色,發揮工業園區遺產保護、遺產活化、文化傳承等功能。

    3.精準定位,實行產城融合

    產業選擇應側重考慮與城市融合發展的關系。第一,依靠自身資源稟賦和產業基礎進行產業特色化、精準化定位,防止園區同質化、產業結構趨同;第二,強化數字賦能,緊抓數字經濟時代機遇和政策紅利,實現園區智慧化管理、產業數字化發展;第三,利用“招商引資”、“招才引智”,為產業園區可持續發展提供動力。

    4.根植社區,釋放園區活力

    通過社區功能的植入,提高公共空間的舒適感;構建15分鐘生活圈,滿足園區內外功能互補。不僅要加強推動產業發展的功能,更要加強為人服務的功能,將工作環境和生活環境融合,搭建宜產宜居的新型綜合體,真正做到“問需于企,問需于人”。一方面,突出針對園區內職工的剛需生活配套,綜合打造宿舍、食堂、餐飲、休閑娛樂等設施,實現“職住平衡”;另一方面,以更多元的業態、更強的主題性來拓展園區商業的消費路徑,打破社區“邊界感”,建立商業與周邊社區的連接引流,釋放園區活力。

    參考文獻:

    [1]孫雨,徐海濤,蘇莉萍,周千鈞.工業用地更新的亦莊探索[J].北京規劃建設,2022(02):154-162.

    [2]芒福德. 城市發展史[M]. 中國建筑工業出版社, 2005.

    [3]工業上樓,打造現實版“摩天工廠” ——深圳全至科技創新園案例. http://news.sohu.com/a/575601778_100117214.

    [4]“工業上樓”典型案例|深圳全至科技創新園.https://zhuanlan.zhihu.com/p/567433865.

    [5]綠色石景山公眾號《變!變!變!一波新舊照片背后的首鋼北區歷史變遷》

    [6]蘇州工業園區管理委員會《“騰籠換鳥”舊廠房煥發新活力》.

    [7]其他類型體育服務綜合體——三鄰橋體育文化園.https://www.sohu.com/a/500745257_121119649.

    [8]北杜伊斯堡景觀公園:讓工業遺產綻放發展與自由之花. https://www.sohu.com/a/320163789_720180.

    審核:馬智慧

      作者: 戚佳玲   編輯:陳俊男
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